Купля-продажа с использованием ипотеки

    Подводных камней нет. Неудобно только тем, что  для продажи Покупателю с наличными деньгами  Продавец  собирает минимум документов:
- справка  о лицах, зарегистрированных в квартире,
 - кадастровый паспорт, если право возникло до 1998 года и не регистрировалось  в Росреестре;
  - согласие супруга, если   собственник только один из супругов, а квартира приобреталась в браке по возмездной  сделке;
   - разрешение органов опеки, если   среди собственников есть несовершеннолетние дети;

а для Покупателя-ипотечника чуть больше -  дополнительно еще и те документы, которые потребует Банк. Все  дополнительные справки, выписки, оценку оплачивать должен Покупатель-ипотечник, т.е. те документы, которые  Продавцу для  обычной (не ипотечной) сделки абсолютно не нужны.

    И еще то обстоятельство, что  многие банки   кредитные деньги выдают  только после регистрации  права собственности  Покупателя, т.е. через пять дней после сделки купли-продажи. Соответственно и с Продавцом Покупатель  полностью расплачивается тоже  только через 5 дней.  


  В договоре купли-продажи указываете  именно ту сумму, за которую продаете, т.к. если в собственности более 3-х лет, то налог с продажи недвижимости не  платите.


    Вы (Продавец) собираете  необходимые для банка документы на свою квартиру, Покупатель сдает их в банк для одобрения квартиры, как предмета залога (если у вашего Покупателя есть риэлтор, то достаточно передать Покупателю копии , если без риэлтора - то  могут попросить Вас  предоставить сотруднику банка  оригиналы правоустанавливающих документов для сверки). Банк   принимает решение о кредитовании от 2 до 14 дней (в зависимости от  того какой Банк), при положительном решении Банка вы выходите на сделку. В договоре купли-продажи квартиры  должен быть четко прописан порядок расчетов  между Покупателем и Продавцом. Как правило, в день сделки, до подписания договора купли-продажи, Покупатель  выплачивает Продавцу часть стоимости квартиры из личных средств, а кредитные деньги выплачивает  в зависимости от Банка,  или  сразу после  сделки, в тот же день (например, Банк ВТБ-24) или через 5 дней (т.е. после регистрации)

     В договор, купли-продажи, который вы подписываете на сделке, обычно  включена такая  фраза: "настоящий договор является одновременно  актом приема-передачи", т.е. акт является неотъемлемой частью самого договора.


      Расписку  Продавец пишет покупателю только на ту сумму, которую получает  по договору купли-продажи в соответствии с прописанным  в договоре порядком расчета. Например, в договоре купли-продажи написано:

"Указанная квартира  продана за 4000000 (четыре миллиона)  рублей, из которых сумму в размере 600000 (шестьсот тысяч) рублей Покупатели передали Продавцу из личных средств полностью до подписания настоящего договора,  а  сумму в размере 3400000 (три миллиона четыреста тысяч) рублей Покупатели  обязуются передать Продавцу за счет кредитных средств в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передача денежных средств в счет оплаты вышеуказанной квартиры  в размере 3400000 (три миллиона четыреста тысяч) рублей осуществляется за счет кредитных средств, предоставленных Покупателям по кредитному договору №ХХХХ, заключенному в г. Туле .... 2014 года между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», в лице  начальника отдела расчетно-кассового обслуживания  и гр. Ф,И,О, Покупателя  на срок 180 (Сто восемьдесят) месяцев, считая с даты его фактического предоставления, процентная ставка  11,25 (одиннадцать целых двадцать пять сотых) процента годовых."

    Т.е, если Вы Продавец, то расписку пишите  только на 600 тыс. рублей, причитающиеся Вам по договору    из личных средств ПОкупателя, а в расписке на эту сумму, которую будете передавать  Покупателю,  не пишите        фразу: "расчет со мной произведен полностью", все это вы напишете  во второй расписке,когда с вами рассчитаются окончательно.

    Если Вы Продавец и  Вас  все - таки  очень волнует то обстоятельство, что остаток денег  Вы получаете  потом, то можете подстраховаться и  в договоре купли-продажи указать залог не только в пользу Банка, но и  в пользу ПРодавца., т.е.  до того момента, пока Покупатель не рассчитается с Продавцом полностью, квартира  будет  в залоге и у Банка, и у Продавца.
Такой вариант с двойным залогом, конечно, для  беспокойного Продавца более  надежный, но в нем есть одно большое неудобство -  после окончательного расчета все участники сделки снова должны собраться в регистрационном центре и подписать заявление на снятие обременения (залога).