Юридическая чистота квартиры - как проверить перед покупкой. Основные мифы

30.10.2017

Миф первый - понятие "юридическая чистота" покупаемого объекта

Нет такого понятия. Есть понятие "оценка и минимизация" рисков. Риски есть всегда! "Абсолютно чистых" квартир не бывает, даже если Вы покупаете квартиру у подруги своей мамы, у которой та в собственности с 91 года.

Пример из жизни. Одна дама покупает у другой дамы квартиру. Дамы знакомы и дружат буквально с детского сада, обе уже почти на пенсии, последние лет 40 живут в одном и том же кооперативном доме, в одном подъезде, одна на 5 этаже, другая на восьмом, продавец - первая владелица своей квартиры. Ну какой тут может быть подвох? А вот может быть. Причем целых два.

Дело в том, что квартира в кооперативном доме, то бишь ЖСК. И приобреталась в браке. Но в далеком 1991 году тетечки из отдела, занимавшегося приватизацией квартир, мало что сами в своей работе понимали. И "приватизировали" все подряд, на что было подано заявление, - в том числе квартиры, которые приватизации не подлежали. Таким образом, у нашей почтенной продавца было розовенькое свидетельство о праве собственности на квартиру на основании приватизации. И все эти годы она искренне полагала, что квартира, полученная по приватизации - только ее. Так ей юристы сказали (и, в общем, правильно сказали-то!) Да только дом кооперативный! И ни о какой приватизации и личной собственности речи идти не могло, речь шла о совместно нажитом имуществе.
Почтенного продавца, к слову, этот вопрос тоже изрядно волновал. Потому что она помнила, что за квартиру-то платили в браке.
Поэтому при разводе, в 2006 году - на всякий случай! - она взяла у бывшего мужа бумажку о том, что "он не возражает против продажи квартиры". Не простую, а нотариально заверенную. "теперь-то квартира точно чиста!" - подумала продавец и успокоилась еще на 7 лет.

И  все эти документы принесла подруге-покупательнице. Как видим, никто никого не собирался обманывать. Ну и как бы негде обманывать-то! Первый владелец, сто лет знакомы, все на виду. Засада настигла там, где не ждали - за три месяца до предстоящей продажи квартиры бывший муж умер. К моменту смерти он, к слову, успел обзавестись наследниками помимо дочери от первого брака. Которые, разумеется, обратились к нотариусу. Который, не будь дурак, подсказал им, что квартира-то в ЖСК, в которой счастливо живет первая супруга их отца - наполовину в отцовой собственности... Далее я думаю вы уже все поняли.

Миф второй. Достаточно заказать выписку из ЕГРП

Другими словами выписку о переходе прав и выписку из домовой книги (поквартирной карточки) - и все проверено, за что там платить? Ну, можно еще у продавцов потребовать справки из ПНД и НД.

Да, вы увидите там, что квартира была получена А в порядке выкупа от города, от А перешла к Б в порядке наследства, от Б к В путем покупки в ипотеку, от В к Г по дарению, который и продает, А, Б и В выписались из квартиры по новым адресам, Г здоров, аки лось.

Что эта информация даст? Да ровным счетом НИ-ЧЕ-ГО. Вы не увидите там, что А покупал квартиру в браке, что Б был не единственным наследником, что В оплатил квартиру материнским капиталом и не выделил долю детям. А Г… ну с Г все отлично, и на учете в диспансерах он правда не состоит. Зато лежал по принудительной госпитализации в ПБ № 8 полгода назад. Просто сразу после выписки переехал, а из старого диспансера в новый карточку передать не успели. 

Миф третий. Когда история квартиры не теряется в веках, а вся на ладони, и покупается квартира у первых владельцев - то ничего проверять не надо

Свежий пример: приватизация 2015 года. Выписка из домовой книги, предоставленная продавцом, - чистейшая. Проверка по судебным базам показывает внезапно судебный процесс по выписке продавцом бывшего мужа из квартиры в 2014 году. Дальнейшие раскопки приводят к розыскному делу на бывшего мужа 2008 года. Еще две недели телодвижений, поездок по архивам, запросов и вытрясаний информации из сотрудников правоохранительных органов - и вуаля! бывший муж обнаруживается в колонии в Архангельской области, откуда освобождается через полгода, факту выписки весьма удивлен и собирается оспаривать приватизацию. 

Миф четвертый. Нотариус все проверит.

Лично я знаю в Москве трех, ну, с натяжкой, четырех нотариусов, которые в недвижимости действительно понимают. И у них - огромный поток. Остальные формально смотрят документы по последней сделке и всё. Те же, кто разбирается - они реально огромные молодцы, но большую часть работы у них делают помощники. Кроме того, нотариус пользуется лишь официальными источниками информации, он не будет заказывать справки из центрального адресного бюро, поднимать архивы по домовым книгам и часами рыть судебные базы, особенно если фамилия продавца – Кузнецов.

Миф пятый. У меня ипотека, мне все проверит банк

Это не так! Пример: покупаем клиенту квартиру, «проверенную» 1 год назад банком Дельтакредит. Застрахованную по комплексному ипотечному страхованию в РГС. Еще и «Инкомом», до кучи, «проверенную».

История у квартиры, на первый взгляд, любо-дорого посмотреть: приобреталась квартира нынешними собственниками у первых владельцев. Первые владельцы - муж с женой, получена квартира в порядке приватизации. Две дочери написали отказ от приватизации (=получили право пожизненного проживания в квартире), но из квартиры выехали до сделки.

При втором взгляде на документы обнаруживаем, что одна из дочерей отказалась от приватизации по нотариальному отказу позже даты самой приватизации (приватизация 2008 года, отказ датирован 2009). Ну то есть в документе явно опечатка, но как это можно было пропустить?!

Банк, страховая и «Инком» развели руками – ну пропустили, но это ж просто опечатка. И все бы ничего, если бы спустя всего год после написания отказа с опечаткой нотариус, его удостоверивший, не был бы объявлен в розыск, а его архив – сгорел. То есть это может быть уже не просто опечатка. Разыскали, в итоге, эту самую дочь (та еще детективная история), взяли от нее новое заявление, что свой отказ, данный тогда-то, подтверждает, претензий не имеет.

Третий взгляд на документы (добытые уже не вполне официальным путем) выявил вообще прекрасное – зарегистрированную аккурат после приватизации 5-летнюю дочь второй дочери. Интуиция сказала, что что-то здесь не то. Что «не то» выясняли недели две, так как сейчас и вторая дочь, и ее ребенок живут аж в Липецке, и поиск выходов на тамошние источники информации занял время. «Не то» оказалось в том, что до пяти лет ребенок вообще нигде не был зарегистрирован. А значит, у девочки было право на участие в приватизации, которым ее обделили. То есть лет через N выросший ребенок вполне может появиться на пороге квартиры и потребовать свою «долю». И суд встанет на его сторону.

Миф шестой. А я застрахую титул!

Вопрос первый: на сколько лет страховать будете? На три года? А срок исковой давности начинает течь, собственно, не с момента сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении его права. Несовершеннолетний, например, «узнает» об этом в 18 лет. Лицо, вышедшее из психушки – в момент выхода. И т.п. Вот и считайте, что обойдется дешевле.

Вопрос второй: как страховую выбирать будете? В крупных – сидят целые юридические отделы, задача которых – минимизировать выплаты. В мелких – страшно, если они не делают перестрахование ответственности.

Вопрос третий: какие риски страховать будете? Страховая страхует только утрату права собственности. А от внезапно возникших прав пользования квартирой никто страховать Вас не будет.

Вопрос четвертый: Вы хорошо понимаете, что деньги Вы получите только после того, как вступит в силу решение суда об изъятии у Вас квартиры /ее части? И хорошо, если сразу после этого, а не после суда со страховой.

Вопрос пятый, бонусный: Вы хорошо понимаете, что страховка по комплексному ипотечному страхованию покрывает только сумму задолженности банку, но и только?

Ну и бонусом к развенчанию мифов – краткий перечень того, что нужно проверять при покупке квартиры, это так сказать базовое:

• проверка действительности паспортов по базам ФМС (это открытая информация, доступна в сети);
• проверка переходов прав в ЕГРП. Это тоже открытая информация, возможна через сайт Росреестра; 
• проверка квартиры по различным судебным базам – sudrf.ru, судебныерешения.рф, rospravosudie.com. 
• проверка продавца по базе арбитражных судов – kad.arbitr.ru. А вдруг продавец банкротится? Отмена сделки и привет.
• проверка ЕГРЮЛ на предмет зарегистрированных в квартире юрлиц и ИП;
• проверка и «перепроверка» справок из ПНД и НД, предоставленных продавцами;
• маниакальный поиск бывших мужей, возможных сонаследников и т.п. через соцсети;
• проверка продавца по базе судебных приставов – fssprus.ru (арест на квартиру в процессе сделки – не сильно приятный сюрприз, особенно если там цепочка альтернатив);
• добыча архивной выписки из домовой книги (закрытая информация) и информации из центрального адресного бюро (аналогично) – тут могут «всплыть» и выписанные в ПНИ, и непрописанные никуда несовершеннолетние дети и уголовное прошлое и много чего еще;
• при покупке дорогих квартир в центре – надо обязательно проверять, не отнесен ли дом к культурному наследию, а то ни стеночку передвинуть, ни окно заменить без множества разрешений.

Это общие рекомендации, есть еще порядка 20 различных проверок, которые могут потребоваться, исходя из конкретной ситуации.